Dönüşüm sürecinin en riskli kararı müteahhit seçimidir. Yanlış seçim; yarım kalan inşaat, gecikmiş teslim ve hak kaybı demektir. Bu rehberde iki temel sözleşme modelini karşılaştırıyor ve seçim yaparken kontrol etmeniz gereken noktaları sıralıyoruz.
İki temel model
Kat karşılığı
Müteahhit inşaat maliyetini üstlenir, karşılığında projedeki bazı bağımsız bölümleri alır. Hak sahipleri genellikle cebinden ödeme yapmaz; ancak yeni binada sahip olacakları alan, imar haklarına ve paylaşım oranına bağlıdır.
Anahtar teslim (bedel karşılığı)
Hak sahipleri inşaat bedelini öder, tüm daireler kendilerine kalır. İmar artışının sınırlı olduğu, kat karşılığının ekonomik olmadığı binalarda sık tercih edilir. Yarısı Bizden kampanyasının hibe ve kredisi bu modelde maliyeti önemli ölçüde azaltabilir.
| Kat karşılığı | Anahtar teslim | |
|---|---|---|
| Maliyeti kim öder? | Müteahhit | Hak sahipleri |
| Dairelerin tamamı kimde? | Paylaşıma göre | Hak sahiplerinde |
| Uygun olduğu durum | İmar artışı yüksek | İmar artışı sınırlı |
| Hak sahibi riski | Müteahhidin finansal gücü | Ödeme takvimi ve fiyat güncellemesi |
Müteahhit seçerken 10 kontrol
- İş deneyim belgeleri: Firmanın tamamladığı işleri resmi belgelerle gösterip gösteremediğini sorun. Kamu işlerinde düzenlenen iş deneyim belgeleri, yapım kapasitesinin somut göstergesidir.
- Tamamlanmış projeleri yerinde görün: Mümkünse bitmiş bir binayı ziyaret edin ve oturanlarla konuşun.
- Ticaret sicili ve vergi kaydı: Şirketin kuruluş yılı ve faaliyet alanını kontrol edin.
- Finansal güç: Kat karşılığı modelde inşaatın finansmanı müteahhitte olduğu için bu kritik bir kontrol noktasıdır.
- Teknik şartname: Kullanılacak malzemelerin marka ve sınıfları sözleşme ekinde yazılı olmalı.
- İş programı ve gecikme cezası: Teslim tarihi ve gecikme halinde ödenecek tazminat net olmalı.
- Teminatlar: Kat karşılığı modelde, müteahhide devredilecek dairelerin tapusunun inşaat ilerledikçe aşamalı devri gibi güvenceler konuşulmalı.
- Kira ve taşınma desteği: İnşaat süresince kira yardımının kim tarafından ve nasıl karşılanacağı yazılı olmalı.
- Fiyat güncelleme yöntemi: Anahtar teslim modelde enflasyon farkının hangi endekse göre hesaplanacağı belirlenmeli.
- Teslim sonrası destek: Yapı denetim, iskân ve garanti kapsamındaki ayıpların nasıl giderileceği tanımlanmalı.
Sözleşmeyi kimler incelemeli?
Sözleşme, hukuki ve teknik açıdan ayrı ayrı incelenmelidir. Avukat, hak ve yükümlülükleri; bağımsız bir mühendis ise teknik şartnameyi ve iş programını değerlendirir. Kararın hisseleri oranında salt çoğunlukla alındığını ve usule uygun tutanağa bağlandığını da kontrol edin. Ayrıntılar için salt çoğunluk rehberimize bakabilirsiniz.
Assa'yı farklı kılan
2011'den bu yana kamu kurumlarına teslim ettiğimiz okul, spor tesisi ve yapı işleri, şartnameye uygun ve zamanında iş teslim etme disiplinimizin kanıtıdır. Tamamlanan işlerimizin bir bölümü iş deneyim belgeleriyle kayıt altındadır. Projelerimizi inceleyin ya da binanız için ön değerlendirme isteyin.