Kentsel dönüşümde en çok yaşanan sorun teknik değil, insanidir: Komşular arasında anlaşma sağlanamaması. 2023'te yapılan kanun değişikliği, tam da bu sorunu hedef aldı ve karar yeter sayısını değiştirdi.
Ne değişti?
7471 sayılı Kanun ile 9 Kasım 2023 tarihinde 6306 sayılı Kanun'da önemli değişiklikler yapıldı. Bunların başında, riskli yapılarda yeni binanın nasıl yapılacağına ilişkin kararlarda aranan en az üçte iki (2/3) çoğunluk şartının kaldırılması geliyor. Yeni kuralda karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabiliyor.
Ardından 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle uygulama esasları ayrıntılandırıldı. Toplantı ve karar süreçlerinin daha şeffaf ve düzenli işlemesine yönelik hükümler getirildi.
Salt çoğunluk nasıl hesaplanır?
Burada en sık yapılan hata, çoğunluğun kişi sayısına göre hesaplanmasıdır. 6306 sayılı Kanun'da çoğunluk, arsa payları (hisseler) üzerinden kurulur.
Örnek: 10 daireli bir binada daireler farklı arsa payına sahipse, 5 malikin "evet" demesi tek başına yeterli olmayabilir. Belirleyici olan, "evet" diyen maliklerin toplam arsa payının yarıdan fazla olmasıdır. Tersine, daha az sayıda malik büyük arsa paylarına sahipse salt çoğunluğu sağlayabilir.
Toplantı ve karar
- Malikler bir araya gelerek yeni binanın yapım şekline, müteahhide ve sözleşme şartlarına ilişkin karar alır.
- Toplantı hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılır ve karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır.
- Kararın konusu ve anlaşma şartları açık olmalıdır: Hangi müteahhit, hangi daire dağılımı, hangi teslim süresi gibi.
Karara katılmayan maliklerin durumu
Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya elektronik tebligatla bildirilir. Elektronik tebligat adresini tapuya bildirmiş maliklere bildirim elektronik yolla yapılabilir.
Karara katılmayan maliklerin arsa payları, mevzuattaki usulle belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere, öncelikle diğer paydaşlara açık artırma yoluyla satılabilir. Bu mekanizma, tek bir malikin itirazının bütün binayı yıllarca bekletmesinin önüne geçmek için tasarlanmıştır.
Usul hataları süreci uzatır
Uygulamada uyuşmazlıkların çoğu teknik konulardan değil, usulden çıkar:
- Çoğunluğun yanlış hesaplanması
- Kararın usulüne uygun tebliğ edilmemesi
- Anlaşma şartlarının belirsiz bırakılması
- Değerleme raporunun tartışmalı olması
Bu nedenle karar sürecinin baştan doğru kurulması, aylar sürebilecek gecikmeleri önler.
Müteahhit açısından ne anlama geliyor?
Salt çoğunluk kuralı, projelerin daha öngörülebilir başlamasını sağlıyor. Ancak çoğunluğun aldığı kararın usule uygun olması müteahhit için de güvencedir. Assa olarak toplantı öncesinde arsa payı tablosunu çıkarıyor, karar metninin teknik eklerini hazırlıyor ve hak sahiplerine plan alternatiflerini sunuyoruz.