İstanbul'da "yerinde dönüşüm" ifadesi son iki yılda gündelik dile yerleşti. Ancak pek çok mal sahibi, bunun genel kentsel dönüşümden ne farkı olduğunu ve kendi binası için ne anlama geldiğini tam olarak bilmiyor. Bu rehberde iki kavramı sade bir dille karşılaştırıyor ve sürecin adımlarını özetliyoruz.
Kentsel dönüşüm nedir?
Kentsel dönüşüm, temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülen bir süreçtir. Kanun 2012'de yürürlüğe girdi ve amacı, deprem gibi afetlere karşı riskli yapıların ve alanların güvenli hale getirilmesidir.
Kentsel dönüşüm üç farklı ölçekte uygulanabilir:
- Riskli yapı: Tek bir binanın, lisanslı kuruluş raporuyla riskli olduğunun tespit edilmesi.
- Riskli alan: Bir bölgenin bütün olarak riskli ilan edilmesi ve ölçekli bir proje uygulanması.
- Rezerv yapı alanı: Yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlar.
Yerinde dönüşüm ne demek?
Yerinde dönüşüm, bina sahiplerinin aynı parsel üzerinde, kendi binalarını yıkıp yeniden yaptırmasıdır. Mal sahipleri başka bir yere taşınmak zorunda kalmaz; yeni bina tamamlandığında aynı adrese, güvenli bir yapıya geri dönerler.
İstanbul'da bu model, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Yarısı Bizden kampanyasıyla birlikte öne çıktı. Kampanya, riskli yapısını yerinde dönüştüren hak sahiplerine hibe, kredi ve taşınma desteği sağlıyor. Ayrıntıları Yarısı Bizden rehberimizde anlattık.
Temel farklar
| Konu | Yerinde dönüşüm | Alan bazlı kentsel dönüşüm |
|---|---|---|
| Ölçek | Tek parsel ya da birkaç komşu parsel | Mahalle veya bölge |
| Kararı kim verir? | Hisseleri oranında malikler | İdare ve hak sahipleri birlikte |
| Konum | Aynı parselde yeni bina | Proje alanında yeni düzen |
| Süre | Genellikle daha kısa | Planlama nedeniyle daha uzun |
| Müteahhit seçimi | Malikler seçer | Proje modeline göre değişir |
Süreç adım adım
- Riskli yapı tespiti: Maliklerden biri lisanslı bir kuruluşa başvurarak süreci başlatabilir. Tüm komşuların onayı gerekmez. Ayrıntılar için riskli yapı tespiti rehberine bakabilirsiniz.
- Tapuya şerh ve bildirim: Rapor idare tarafından uygun bulunursa tapuya "riskli yapı" şerhi işlenir ve maliklere bildirim yapılır.
- Malikler toplantısı: Yeni binanın nasıl yapılacağına, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilir. Bu kural 2023'teki kanun değişikliğiyle geldi; ayrıntıları burada anlatıyoruz.
- Müteahhit ve sözleşme: Kat karşılığı ya da anahtar teslim modeli seçilir, sözleşme imzalanır.
- Tahliye ve yıkım: Bina boşaltılır, yıkım ruhsatıyla yıkılır.
- Proje, ruhsat ve yapım: Yeni bina güncel deprem yönetmeliğine göre projelendirilir ve inşa edilir.
- İskân ve teslim: Yapı kullanma izni alınır, daireler hak sahiplerine teslim edilir.
Yerinde dönüşümün avantajları
- Mahalleden kopmadan aynı adreste kalmak.
- 6306 sayılı Kanun kapsamında tanınan harç ve bazı vergi istisnaları. Bunları vergi ve harç muafiyetleri yazımızda özetledik.
- Güncel yönetmeliğe göre yapılmış, otoparkı ve sığınağı olan daha değerli bir yapı.
- İstanbul'da kampanya kapsamında hibe ve kredi desteği imkânı.
Hangi durumda yerinde dönüşüm uygun değildir?
Parsel çok küçükse, imar planı yeni yapılaşmaya yeterli hak tanımıyorsa ya da bina koruma statüsündeyse yerinde dönüşüm tek başına verimli olmayabilir. Bu durumlarda komşu parsellerle birleştirme (tevhit) veya ada bazlı bir proje değerlendirilebilir. Hangi seçeneğin uygun olduğunu, imar durumu ve tapu kayıtları incelenmeden söylemek mümkün değildir.
Sonuç
Yerinde dönüşüm, İstanbul'daki mal sahipleri için güvenli bir yapıya kavuşmanın en doğrudan yoludur. Süreç hukuki, teknik ve mali adımları bir arada içerdiği için baştan doğru planlanması önemlidir. Binanızın ön değerlendirmesi için ada ve parsel bilgilerinizle bize ulaşabilirsiniz.