Mal sahiplerinin dönüşüm sürecinde sorduğu ilk soru genellikle aynıdır: "Bu bina kaça mal olur?" Kesin cevap ancak proje ve keşifle verilebilir; yine de birim fiyatların hangi aralıkta olduğunu ve neye göre değiştiğini bilmek, doğru karar vermenin ilk adımıdır.
Güncel m² birim fiyat bantlarımız
Assa olarak İstanbul'da yerinde ve kentsel dönüşüm projeleri için kullandığımız tahmini birim fiyat bantları şöyle:
| Bölge sınıfı | Tahmini birim fiyat (TL/m²) |
|---|---|
| Lüks ve kaliteli bölgeler | 38.000 – 40.000 |
| Normal bölgeler | 33.000 – 34.000 |
Bu bantlar Kasım 2026 başlangıç değerleridir ve aylık TÜFE oranına göre güncellenir. Güncel tabloyu her zaman maliyet hesaplama sayfamızda görebilirsiniz.
Birim fiyat neyi kapsar?
Birim fiyat, inşaat alanının metrekaresi başına düşen yapım maliyetini ifade eder. Hesapta toplam inşaat alanı, yani bodrum katlar, ortak alanlar ve otopark dahil brüt alan esas alınır. Yalnızca dairelerin net alanıyla hesap yapmak maliyeti olduğundan düşük gösterir.
Maliyeti etkileyen başlıca kalemler
1. Bölge ve kalite beklentisi
Lüks bölgelerde cephe malzemesi, doğrama, ortak alan ve daire içi malzeme beklentisi daha yüksektir. Aynı taşıyıcı sistemle yapılan iki bina, ince işlerdeki farklar nedeniyle belirgin maliyet farkı gösterebilir.
2. Zemin koşulları
Zemin etüdü sonucu; temel sistemi, kazı derinliği, iksa ve drenaj ihtiyacını belirler. Zayıf zeminde fore kazık veya radye temel gibi çözümler maliyeti yükseltebilir.
3. Bodrum kat ve otopark
Otopark yönetmeliği nedeniyle bodrum kat sayısı artabilir. Kazı ve iksa maliyetleri bodrum katlarda metrekare maliyetini yükseltir.
4. Parsel ve komşu yapılar
Bitişik nizam, dar parsel ve yoğun dokuda şantiye lojistiği zorlaşır; komşu yapıların güvenliği için ek önlemler gerekir.
5. Enflasyon ve ödeme takvimi
Uzun süreli projelerde malzeme ve işçilik fiyatları değişir. Bu yüzden sözleşmede fiyat güncelleme yöntemi açıkça yazılmalıdır. Biz bantlarımızı aylık TÜFE'ye bağlayarak şeffaf bir güncelleme yöntemi kullanıyoruz.
Örnek hesap
Kadıköy'de 5 katlı, 10 daireli, toplam inşaat alanı 1.400 m² olan bir bina düşünelim. Lüks bölge bandıyla:
- Alt sınır: 1.400 m² × 38.000 TL = 53.200.000 TL
- Üst sınır: 1.400 m² × 40.000 TL = 56.000.000 TL
- Daire başına: yaklaşık 5,32 – 5,60 milyon TL
Bina Yarısı Bizden kampanyasından yararlanırsa, konut başına 875.000 TL hibe bu tutardan düşülebilir. Kampanyanın ayrıntıları için Yarısı Bizden rehberimize bakabilirsiniz.
Kat karşılığı modelde maliyet kimin?
Kat karşılığı modelde inşaat maliyeti müteahhit tarafından karşılanır; müteahhit buna karşılık projedeki bazı bağımsız bölümleri alır. Bu modelde birim fiyat, hak sahiplerine kalacak daire oranını belirleyen temel veridir. Anahtar teslim modelde ise maliyet doğrudan hak sahipleri tarafından ödenir. İki modelin karşılaştırmasını müteahhit seçimi yazımızda bulabilirsiniz.